在一季度的开端，全国住房和城乡建设工作会议正式召开，强调了2023年要大力增加保障性租赁住房供给，扎实推进棚户区改造，新开工建设筹集保障性租赁住房、公租房、共有产权房等各类保障性住房和棚改安置住房的建设。积极发挥住房公积金作用，推进住房公积金数字化发展。

金融支持方面，人民银行、银保监会推出重磅金融支持政策：《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》，为住房租赁市场的发展注入了强劲的融资动力。另外，证监会、发改委首次将消费基础设施纳入REITs试点范围，继958号文之后再次拓宽试点资产范围，引发市场高度关注。

3月，随着两会的顺利召开，《政府工作报告》正式公布，2020年以来首次未提“房住不炒”，引来行业热议，同时为2023年确立了稳中求进的施政方针。

2023年，各地方政府积极响应中央号召，陆续推出住房租赁行业的培育和监管的相关政策。随着第一季度的完结，住房租赁政策支持力度有望进一步加大，各地将迎来以存量改造为主的快速筹集保租房的发展阶段。

一、一季度政策盘点

据迈点研究院统计，截至2023年3月28日，我国累计出台51条与住房租赁行业相关的政策，其中10条是中央政策。

地方政府紧跟中央政策方向，共发布涉及住房租赁的政策41项，主要从监管政策和供应政策两个方面落实中央租赁政策，进一步培育和规范地方住房租赁市场的健康发展。而供应政策中，保障性租赁住房相关的政策占比最多，其次是房源筹集政策和存量盘活政策。从政策发布地区来看，成都、广州、北京是发布政策最多的城市。表现了各级政府对于发展租赁住房市场的决心。

2023，住房租赁行业政策从监管端和供给端发力，持续改善新市民、新青年住房困难的现状。

二、重点政策解读

关键词1：金融支持

央行、银保监会在2022年2月24日发布了《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》。该意见稿重点支持自持物业的专业化、规模化住房租赁企业发展，旨在增强金融支持的力度，促进住房租赁市场的健康发展，以满足广大租房者的住房需求，共17条，主要包含三个方面的重点：

资料来源：迈点研究院整理

总体来说，这是2023年开年以来，住房租赁市场迎来的首个重磅级支持政策。早在2022年2月，银保监会、住房和城乡建设部就曾发布《关于银行保险机构支持保障性租赁住房发展的指导意见》。而本次《意见》进一步将金融支持的范围扩大至长期住房租赁市场。《意见》鼓励商业银行向符合条件的主体发放住房租赁团体购房贷款，期限最长不超过30年；支持向经营自有产权长期租赁住房的企业发放住房租赁经营性贷款，允许经营性贷款置换开发建设贷款，期限最长不超过20年。

该意见稿的发布对行业将产生以下积极影响：

1．在当前房地产市场信心较为脆弱的情况下，金融端明确发布支持政策，有利于恢复市场信心，构建多层次、多主体、多渠道的房地产融资体系，为房地产企业、租赁住房企业和项目提供更广阔、灵活和专业的融资选择，防范房地产行业金融风险。

2．明确了将支持规模化经营、长期经营的住房租赁企业发展，有利于解决一部分住房租赁企业的资金来源问题，推动重资产企业和轻资产企业灵活运营，推进了住房租赁市场化的进程。

3．对于住房租赁企业来说，住房租赁行业进入了“资产管理”时代，如何从运营升维资管，保持稳健的经营和现金流，打通投、融、建、管、退各个环节，已成为检验住房租赁企业是否稳健经营的关键指标。政策的发布有利于稳步推进市场化租赁住房公募REITs，以及进一步促进住房租赁市场的规范化、健康发展。

3月24日，国家发展改革委公布《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》，政策明确把恢复和扩大消费摆在优先位置的决策部署，研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs。优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。

中国宏观经济研究院市场与价格研究所副所长刘建兴认为，消费基础设施作为承接居民消费行为、释放居民消费潜力的物质空间载体，在扩大内需、促进消费方面发挥着重要作用。

“推出消费基础设施REITs，有助于扩大消费基础设施投资规模，改善运营水平，通过‘便民’和‘提质’促进消费。”北京大学光华管理学院副院长张峥认为，将消费基础设施纳入REITs资产范围，是我国公募REITs底层资产的又一次扩容，是REITs市场建设迈出的重要一步。

关键词2：“两会”

3月，两会顺利召开，有关住房租赁行业的报告和提议再次迎来关注。

其中，《政府工作报告》指出：

资料来源：迈点研究院整理

根据2018-2023年《政府工作报告》中涉及房地产市场与住房保障体系的重点内容来看，相比往年，2023年的《政府工作报告》主要有以下几个新的变化。

1．政府工作报告中正式强调“有效防范化解优质头部房企风险”，这是2023年两会的重要变化以及任务之一。由于房地产市场过热，房企过快扩张，在经济下行的压力下，消费端动力明显不足，房企接连暴雷，资金断裂，极易引发系统风险。自去年11月以来，中央层面就在陆续化解房地产的流动性风险，接连出台《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》、“金融16条”等，都为防范房地产系统性风险作出了明确的指引。说明“防风险”是2023年行业的重要工作，也侧面证明了房地产行业在国民经济中的支柱性地位。

2．过去几年，“房住不炒”一直是房地产调控的主基调，从2020年开始，已连续三年被提及，但在2023年的政府报告中，并未提及“房住不炒”一词。说明面对市场下行，为了防范系统性风险，政策适时地对市场进行纾困和松绑，以期推动房地产行业向新发展模式转型，重点支持优质、头部房企，满足重点城市的合理住房需求。不过，长远来看，“房住不炒”依然是房地产行业中长期的基本制度，预计2023年房地产行业的整体政策走向依然是“以稳为主”。

3．在住房保障方面，今年政府工作报告指出要“加强住房保障体系建设”“解决好新市民、青年人等住房问题”。早在2019年，政府工作报告就提出要“改革和完善住房市场体系和保障体系，持续推进保障性租赁住房建设和城镇棚户区改造。”2021年6月，国务院办公厅印发了《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，第一次明确了国家层面住房保障体系的顶层设计，提出加快完善以公租房、保障性租赁住房、共有产权住房为主体的住房保障体系。其中保障性租赁住房是解决新市民、青年人住房问题的重要手段。预计2023年中央和地方仍持续支持住房租赁市场的发展，推动住房保障体系尤其是保障性租赁住房的建设。

另外，住建部部长倪虹在部长通道表示：对房地产市场企稳回升充满信心；要避免金融风险和地方债风险，防范房地产“灰犀牛”风险，帮问题房企自救，也要严格依法依规处置；坚持精准施策，一城一策，大力支持刚性和改善性的住房需求，促进房地产市场平稳健康发展；增加保障性租赁住房的供给和长租房的建设，重点解决好青年人、新市民住房困难问题；2023年计划再开工改造5万个以上老旧小区。

总体来说，《政府工作报告》确立了2023年施政基本取向是稳字当头，稳中求进。为了达到5%经济增速需倍加努力，将打好宏观政策、扩大内需等组合拳。随着政策倾向于救市，住房产业基调维稳，未来保障性租赁住房以及相关政策落地的要求将日趋重要。

关键词3：保障性租赁住房

近期，住建部住房保障司副司长翟波指出，2021、2022年两年，全国已完成筹集保租房约360万套（间），根据此前住建部发布的相关数据，“十四五”期间，全国计划筹建保障性租赁住房870万套（间），以目前进度已完成超4成，整体建设进度超过预期，未来将会进一步加强保租房建设，解决更多新市民、青年人的住房问题。

从2023年的计划来看，1月17日，全国住房和城乡建设工作会议指出，2023年要大力增加保障性租赁住房供给，扎实推进棚户区改造，新开工建设筹集保障性租赁住房、公租房、共有产权房等各类保障性住房和棚改安置住房360万套（间）。

具体到地方层面，一季度，随着2023年地方两会相继召开，不少省市公布了各自的保租房筹集目标及相关规划。

对比2022年的年度筹集目标，不少城市2023年的筹集量已较2022年有所减少，包括北京、上海、广州和杭州等城市。如北京市在《政府工作报告》中提出，北京今年将筹建保障性租赁住房8万套（间）。对比去年的筹集目标建设“保障性租赁住房15万套（间）”少了7万套（间）保租房的筹集目标。另外，上海市提出今年将筹措7.5万套（间）保障性租赁住房，相关工作将分解到各区，目前已在积极推进中。而去年年初确定的17.3万套（间）的目标任务已超额完成。

从具体政策来看，一季度，多个省市从供给侧角度支持市场高质量发展，不少省市纷纷探索存量改造的有效途径。如深圳、厦门、枣庄、开封、安阳等市都强调了多渠道加大保障性租赁住房的供给。厦门鼓励国有企事业单位自有用地建设保障性租赁住房，可变更土地使用性质；开封支持利用企事业单位存量土地建设保障性租赁住房、支持产业园区配建保障性租赁住房；安阳提出对闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋，允许改建为保障性租赁住房。

从筹集方式来看，地方政府加大保障性租赁住房建设筹措力度，持续构建多主体供给、多渠道保障住房体系。改造保障性租赁住房正在成为各地筹集保租房的重要方式，预计存量改造将成为今年住房租赁市场房源供给的重要渠道之一。

景晖智库首席经济学家胡景晖认为，之所以今年会以存量改造为主、以供应土地开发为辅的保租房供应模式，主要还是“由于这三年的疫情现在地方政府的地方债务较高，财政上捉襟见肘；很需要通过土地“招拍挂”开发商品房来获取资金，所以不太可能把更多的土地用于保租房的建设。因此要想完成这个供应量，更多的就要依靠存量的改造。”

关键词4：公积金提取

在资金监管政策方面，为了加大住房公积金对市民、青年人缓解住房困难的支持力度，多城市发布的住房公积金提取新政，包括可直接用住房公积金代付房租、放宽住房公积金提取条件、提高住房公积金提取额度等。

以北京为例，职工在北京租住保障性租赁住房的，可依据实际房租提取住房公积金。公积金中心与北京市保障房建设部门合作，推行保障性租赁住房项目“按月还租”，减少租房提取的中间环节，实现职工每月的住房公积金直接冲抵房租。进一步优化住房公积金提取业务办理；成都租赁住房提高了住房公积金提取额度，自2023年1月1日起，对于成都市已备案的租住住房位于中心城区和城市新区的职工每月提取金额最高1800元。

部分城市在公积金提取额度方面，还对多子女家庭做了一定程度的倾斜。攀枝花对于在本市无自住住房且租住商品住房的非多子女家庭，提取金额由不超过18000元/年提高至24000元/年，多子女家庭的提取限额为实际发生的租金额；济南对符合济宁市行政区域内无房职工租房自住提取条件的缴存职工，租住本市商品住房的：单缴存职工家庭每年最高提取金额不超过14400元；双缴存职工家庭每年最高提取金额合计不超过21600元；多子女家庭按照实际租金支出提取，每年最高提取金额合计不超过24000元。符合多种类型家庭提取条件的，按最高提取金额执行。

综上看来，2023年一季度各类地方公积金监管政策主要是对前期租赁住房提取住房公积金政策的优化和补充。随着住房公积金提取机制的改进与落地，住房租赁市场的管理逐渐进入规范化、制度化的稳定发展时期。有利于支持职工合理住房需求，保障住房公积金缴存人合法权益，推进住房租赁行业健康可持续性发展。

三、小结

2023年一季度至今，国家层面的住房租赁行业发展以方向性指导政策和支持性金融政策为主，为住房租赁市场的发展制定了明确的目标，也打造了适合行业发展的政治和金融环境。而地方政策则以“监管”和“供应”为核心，改进住房公积金提取机制，制定保障性租赁住房的发展目标和实施方案。

整体来看，随着各项政策的有效推进和细化，越来越多的城市通过“存量改造”的方式逐步筹集保障性租赁住房，推进住房租赁行业健康可持续性发展。预计第二季度，住房租赁行业逐步走向规范化发展，将有更多因地制宜的有关筹集房源的支持性政策陆续出台。加之创新性金融支持新政的发布，行业融资渠道进一步拓宽，有望提升市场化住房租赁企业的积极性，加快推动“租购并举”的住房制度的建立。